地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境寬松預(yù)期不斷升溫。繼多項(xiàng)呵護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的政策出臺(tái)后，去年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)再次表態(tài)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)兼并收購融資。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年12月房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)累計(jì)發(fā)行境內(nèi)債產(chǎn)品46只，總金額達(dá)432.84億元;較11月的39只和421.20億元再擴(kuò)規(guī)模。其中，招商蛇口(001979)在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)債用于兼并收購。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境整體偏穩(wěn)健。包括合作伙伴股權(quán)并購在內(nèi)的3類并購會(huì)率先盛行，普通項(xiàng)目并購或在二季度開始出現(xiàn)。

房企發(fā)債再提速

盡管縱觀去年全年，房地產(chǎn)融資整體仍處低谷;但四季度以來，融資情況逐月好轉(zhuǎn)。

克而瑞地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，是近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，數(shù)額達(dá)到五年來最低點(diǎn)。

不過，低迷從去年四季度開始好轉(zhuǎn)。去年9月以來，監(jiān)管頻繁發(fā)聲糾偏融資政策，地產(chǎn)業(yè)資金環(huán)境在供給和需求端均有明顯改善。自11月9日銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開房企代表座談會(huì)后，保利發(fā)展(600048)、招商蛇口、首開股份(600376)等多家房企在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，11月單月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資環(huán)比大增197.1%，已經(jīng)接近8月水平。第一財(cái)經(jīng)記者還注意到，融資邊際寬松已逐漸從國企傳導(dǎo)至民營。

進(jìn)入2021年12月，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)發(fā)債再次提速。公司債、短融、中期票據(jù)、定向工具、ABS等境內(nèi)債產(chǎn)品的總發(fā)行規(guī)模達(dá)到432.84億元，明顯高于10月的186.82億元和11月的421.20億元。

進(jìn)入2022年，短短幾天內(nèi)，已有5只產(chǎn)品進(jìn)入發(fā)行期。

此外，2021年12月以來已有93只信用債產(chǎn)品更新審核進(jìn)度，截至1月5日，已有7只產(chǎn)品進(jìn)入預(yù)評(píng)/受理/反饋狀態(tài)。從發(fā)行主體看，有9只為民營房企發(fā)行，其中金科地產(chǎn)7.9億元ABS已經(jīng)在12月31日通過發(fā)審會(huì)。

三類并購或率先展開

繼交易商協(xié)會(huì)在房企代表座談會(huì)上表示優(yōu)先支持并購融資之后，央行與銀保監(jiān)會(huì)在12月底聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。

2021年12月30日，央行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾解讀稱，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段，長期來看有利于高負(fù)債企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)、負(fù)債雙瘦身的同時(shí)保護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)各主體更加重視項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

已經(jīng)有企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)。招商蛇口近期公告稱，公司擬在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行中期票據(jù)30億元，將其中不超過15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，方式包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等，剩余資金用于償還公司的銀行貸款。

在此之前，已有多家房企啟動(dòng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的并購，尤其一些頭部房企正抓住機(jī)會(huì)集聚優(yōu)質(zhì)資源，其中包括世茂服務(wù)、碧桂園等通過港股市場(chǎng)配售股份等方式募集資金。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來凈負(fù)債率較低的優(yōu)質(zhì)房企同樣有機(jī)會(huì)參與到發(fā)行并購債券中來。

即便如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并購的案例不會(huì)陡然增加。

中信證券陳聰團(tuán)隊(duì)近期在研報(bào)中指出，項(xiàng)目并購是當(dāng)下緩解購房人交付顧慮的主要出路。在房企銷售整體表現(xiàn)不佳、開發(fā)項(xiàng)目盈利能力過低、資金充裕的企業(yè)太少等背景下，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)普遍展開，并購項(xiàng)目層面或有三類特殊并購率先展開。這三類特殊并購包括：合作伙伴的股權(quán)、在借款方的大力支持之下出現(xiàn)的并購以及輕資產(chǎn)管理平臺(tái)的并購。今年3月之后，隨著資金進(jìn)一步寬裕，普通項(xiàng)目的并購也會(huì)出現(xiàn)。

房企如何熬過2022?

但相比實(shí)力較強(qiáng)的頭部房企，多數(shù)企業(yè)在2022年仍將面臨巨額債務(wù)壓力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年房企有6298億元到期債務(wù)，雖然相比2021年同比減少21%，但因?yàn)榘l(fā)債與到期債之間“剪刀差”擴(kuò)大，償債壓力仍較大。

尤其是個(gè)別房企爆出流動(dòng)性危機(jī)、債務(wù)違約，進(jìn)而機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)背景下，房企美元債發(fā)行更加困難。據(jù)浙商證券統(tǒng)計(jì)，其中有620億美元債到期，高于2021年的586億美元，1~7月到期債務(wù)占比達(dá)七成。

好消息是，隨著國內(nèi)融資環(huán)境改善，美元債二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)有邊際回暖現(xiàn)象。

2021年底以來除旭輝集團(tuán)增發(fā)一筆1.5億美元債外，綠城中國、綠地控股也分別新發(fā)美元債，還有多家中小房企在對(duì)即將到期的美元債爭取展期，多途徑尋求償債資金。

以正榮地產(chǎn)為例，去年12月底，該公司從兩家離岸銀行獲得總計(jì)約5.5億港元的雙邊貸款，用于償還現(xiàn)有債務(wù);今年1月5日，又宣布獲得了中國銀行91.4億元授信額度。

浙商證券分析師楊凡認(rèn)為，兼并收購可以促進(jìn)產(chǎn)能出清但需要時(shí)間，只要度過資金壓力較大的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)就能獲得短期財(cái)務(wù)安全。在銷售端，企業(yè)可以在允許范圍內(nèi)降價(jià)促銷加速去化、加強(qiáng)屬地銀行合作獲得更多按揭額度、合作開發(fā);在償債端除了依靠并購貸支持出售資產(chǎn)外，還可以通過提前回購到期債務(wù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，拆分子公司上市、引入戰(zhàn)投、利用REITs、資產(chǎn)證券化等方式盤活存量房產(chǎn)。

不過，長期來看，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)正逐漸告別“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的時(shí)代，多元化輕資產(chǎn)運(yùn)營才是增強(qiáng)抗逆性的主要出路。

對(duì)于2022年房企的融資政策，克而瑞分析，當(dāng)前行業(yè)降杠桿的主體思路不變，根據(jù)2021年四季度房地產(chǎn)相關(guān)政策，預(yù)計(jì)整體仍以維穩(wěn)為主。

德邦證券分析師蘆哲等人也表示，未來在“房住不炒”的大框架下，“三道紅線”、貸款集中度等長期政策不會(huì)放松，預(yù)示著房企融資不會(huì)出現(xiàn)大幅寬松，政策大概率會(huì)通過需求端因城施策的邊際調(diào)控和保障房建設(shè)兩個(gè)方向托底地產(chǎn)投資。

“此輪洗牌對(duì)之前發(fā)展步伐較緩慢的房企更為有利，此類企業(yè)更有機(jī)會(huì)活下來。”一位地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。