南方日?qǐng)?bào)記者綜合東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照申萬(wàn)行業(yè)分類，截至8月5日已有2家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司正式發(fā)布2020年中報(bào)，2家企業(yè)發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，51家企業(yè)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告。在這55家房企中，去掉3家預(yù)告盈利情況“不確定”的房企，其余52家企業(yè)中凈利潤(rùn)為正的僅有30家，同時(shí)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)和同比增幅均為正的僅有15家，占比僅28.8%。明確預(yù)告出現(xiàn)虧損的房企有22家，占比達(dá)到42.3%。

這意味著有約七成房企在盈利能力上出現(xiàn)不同程度的問題。從企業(yè)預(yù)告的細(xì)節(jié)來(lái)看，新冠肺炎疫情對(duì)樓市帶來(lái)的影響成為主要原因。

疫情影響利潤(rùn)

南方日?qǐng)?bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)預(yù)告凈利潤(rùn)為負(fù)的19家房企中，虧損最為嚴(yán)重的泰禾集團(tuán)預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)最高虧損18.6億元，最大下降幅度219.16%。泰禾也成為55家房企中虧損額最高者。

與泰禾相比，總部位于湖北的京漢股份面臨的問題似乎更嚴(yán)重。該公司業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，房地產(chǎn)板塊開工延遲、化纖板塊訂單減少、資金回籠慢、貸款增加導(dǎo)致利息支出增加等因素的共同影響，虧損額預(yù)計(jì)在1.67億至2.13億元間，同比降幅最高達(dá)-6439.29%。

從各家房企的中報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告中不難看出，新冠肺炎疫情成為影響公司盈利能力的重要原因，有28家房企不約而同地將“疫情”列入業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因。

例如，金融街便提出，受疫情影響公司房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售、工程進(jìn)度不及預(yù)期，項(xiàng)目結(jié)算收入和利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目客流量和銷售額明顯下滑，同時(shí)公司對(duì)中小微企業(yè)客戶減免租金，導(dǎo)致收入和利潤(rùn)下滑。

事實(shí)上，今年伊始新冠肺炎疫情發(fā)生后，房地產(chǎn)行業(yè)銷售遭遇重挫，房企普遍停工，直到2月全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)后才逐步恢復(fù)原有正常秩序。不少房企提及復(fù)工時(shí)間延后及一季度業(yè)績(jī)受疫情影響較大。

一位接近龍頭房企碧桂園營(yíng)銷部門的人士此前曾告訴南方日?qǐng)?bào)記者，碧桂園在廣州的樓盤直到2月中旬才真正實(shí)現(xiàn)開放，然后又用了較長(zhǎng)的時(shí)間才恢復(fù)到原先看樓咨詢的人氣水平。

新冠肺炎疫情除了影響房企銷售外，同樣影響到房企融資狀況。川財(cái)證券報(bào)告顯示，受疫情影響上半年房企到位資金8.3萬(wàn)億元，同比下降1.9%。從融資渠道來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金占比均同比上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)。就海外債來(lái)看，截至7月底，中國(guó)房企發(fā)行128只，共計(jì)405億美元的美元債，同比下降26.6%。

兩類企業(yè)受波及

由于多數(shù)規(guī)模房企選擇在香港上市，因此A股市場(chǎng)中的房企多數(shù)為中小房企，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，中小房企上半年的利潤(rùn)表現(xiàn)并不理想。

例如，深耕東莞的粵宏遠(yuǎn)A體量并不算大，其上半年或虧損750萬(wàn)至1500萬(wàn)元，凈利潤(rùn)降幅最大或達(dá)131%，該公司公告稱，除自營(yíng)項(xiàng)目帝庭山花園銷售緩慢外，其他合作項(xiàng)目要么已進(jìn)入收尾，要么仍處于在建階段，投資收益大幅減少。

規(guī)模較大的房企呈現(xiàn)出不一樣的局面。例如，已經(jīng)公布業(yè)績(jī)快報(bào)的綠地控股和保利地產(chǎn)，兩者均屬于大型規(guī)模房企，盡管從凈利潤(rùn)增幅表現(xiàn)來(lái)看，兩家房企的盈利能力表現(xiàn)并不強(qiáng)，但分別仍創(chuàng)造出80.17億元和101.21億元的凈利潤(rùn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向南方日?qǐng)?bào)記者表示，中小房企今年本來(lái)就因?yàn)樾袠I(yè)的周期變化而承壓，加上新冠肺炎疫情的影響，壓力會(huì)更大。

不過，也有一些企業(yè)在凈利潤(rùn)方面出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。例如，津?yàn)I發(fā)展預(yù)告稱凈利潤(rùn)同比增幅最高或達(dá)到1054.69%，天健集團(tuán)預(yù)告上半年凈利潤(rùn)在12億至13億元間，同比最大增幅預(yù)計(jì)可達(dá)440.51%。天健對(duì)此的解釋是天健天驕項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加、利潤(rùn)增加所致。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于中小房企業(yè)務(wù)量小，當(dāng)項(xiàng)目銷售和結(jié)轉(zhuǎn)收入順利時(shí)，利潤(rùn)馬上增加，同時(shí)也有房企規(guī)模小但盈利能力強(qiáng)的可能性。

另一類受影響嚴(yán)重的是商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的房企，由于該類企業(yè)以自持運(yùn)營(yíng)和對(duì)外租賃為主，因此疫情來(lái)臨帶來(lái)的商業(yè)停滯傳導(dǎo)至房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)上來(lái)。

例如，大悅城預(yù)告稱上半年凈利潤(rùn)在4.5億至6.5億元間，同比降幅為65%-76%。該企業(yè)以大悅城等商業(yè)綜合體為主，購(gòu)物中心、酒店等受疫情影響顯著，客流量、出租率、入住率都有下降，再加上對(duì)租戶減免租金，從而導(dǎo)致收入同比減少。

業(yè)績(jī)壓力尚未全顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)銷售面積和銷售額分別同比下降8.4%和5.4%，降幅持續(xù)收窄，同時(shí)也說(shuō)明疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的影響正在逐步減退。這一數(shù)據(jù)也與房企從二季度開始營(yíng)銷動(dòng)作頻頻，利用快周轉(zhuǎn)迅速擴(kuò)大銷售和回款規(guī)模，從而降低自身風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)。

不過，銷售回暖并不意味著危機(jī)的解除，在部分城市仍然出現(xiàn)本土病例的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售始終面臨不確定因素。以遼寧大連為例，同源機(jī)構(gòu)調(diào)研周報(bào)顯示，受疫情影響，上周大連調(diào)研來(lái)訪量環(huán)比下降31.5%，市場(chǎng)降溫明顯。

對(duì)于多數(shù)中小房企而言，由于布局范圍相對(duì)較窄，在疫情尚未結(jié)束的前提下，這種突發(fā)新增病例帶來(lái)的不確定因素，仍將影響到企業(yè)的正常銷售。

同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，上半年新冠肺炎疫情對(duì)房企業(yè)績(jī)和盈利情況的影響，可能并不會(huì)在中報(bào)里完全體現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南方日?qǐng)?bào)記者表示，受結(jié)算周期的影響，大部分房企銷售結(jié)算都存在滯后性，所以上市公司中期報(bào)表很多都反映的是去年數(shù)據(jù)，隨著上半年銷售結(jié)算的進(jìn)一步完成，房企在接下來(lái)三季報(bào)及年報(bào)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)或仍將呈現(xiàn)不理想狀態(tài)。

川財(cái)證券指出，隨著中央堅(jiān)持“房住不炒”政策，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，今年下半年房企將迎來(lái)償債高峰期，銷售方面持續(xù)承壓，整體資金壓力較大。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，從盈利層面來(lái)看，房企下半年面臨的盈利壓力仍然較大，未到迎來(lái)改善的地步，需要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。(葛政涵)